不動産

【住宅ローン審査】落ちる理由とは?|銀行が重視する4つのポイントを解説!

マイホームは、一生に一度の大きな買い物です。

多くの人は現金一括で購入するのではなく、住宅ローンを借入れての購入になるのではないでしょうか。
数千万円単位の現金を一括で用意できるのは住宅購入者の1割未満とも言われています。

そのため、ほとんどの人が利用する住宅ローンは誰でも組めるわけではなく、金融機関が実施する審査に通らなければいけません。

複数の物件を比較検討して気に入った物件に巡り合い、新居生活に夢が膨らんだところで肝心のローン審査に通らずに泣く泣く住宅購入を諦める・・・。

こんな残念な結果にならないよう、住宅購入の際は金融機関がどのような観点で住宅ローン審査を行なっているかを知ることが大切です。

男性
男性
気に入った物件を見つけたけど、ちゃんと住宅ローン審査が通るか不安だなぁ。
宅地建物取引士 北口裕樹
宅地建物取引士 北口裕樹
マイホーム購入のためには住宅ローン審査というハードルを乗り越えなければいけないですからね。
男性
男性
審査をする前に気をつけた方がいいポイントがわかっていれば安心だけど、どんなことに気を付ければいいんだろう?
宅地建物取引士 北口裕樹
宅地建物取引士 北口裕樹
数々の住宅ローンを取り次いだ経験から、審査の注意点を解説するのでこれから住宅購入をする人は是非参考にしてくださいね。

年収や勤務先、貯金額のみで返済能力が判断されるのではなく、思わぬ理由で審査落ちしてしまうこともあります。
住宅購入を検討している方は、前もって審査落ちする理由を知っておき、問題なく借り入れできるように対策しておきましょう。

この記事の監修

北口裕樹
<宅地建物取引士 管理業務主任者 2級ファイナンシャル・プランニング技能士>

大手不動産会社に新卒で入社。不動産営業を経験し、入社2年目から販売事務所長として近畿圏のマンション販売業務を担当する。現在は不動産仲介業・アドバイザーとして独立。
25歳でタワーマンションを購入し不動産投資家としても活動中。

【住宅ローン審査】金融機関が共通して見るポイント

そもそも住宅ローンは、金融機関の儲けとなる「利息」を上乗せして貸し出す商品です。

金融機関が融資をして以後、安定した返済があれば問題なく利益が出ますが、万が一「貸したお金が返ってこない」という事態になると、反対に数千万円の損失を抱えてしまいます。

この事態を避けるために、貸し出す対象を「問題なく返済してくれそうだ」と信用できる人に絞るため審査が行われるのです。

住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なりますが、その基準は原則非公開のため実際に審査をしてみるまでは結果がわかりません。「A銀行には落ちたけど、B銀行には通った」なんてこともよくあります。

しかし、審査基準が全くわからないかというとそうではなく、ほぼ全ての金融機関で共通してチェックするポイントがあります。

  1. 年収
  2. 保有資産
  3. 勤務先の業種・規模
  4. 勤続年数
  5. 雇用形態
  6. 借入時(融資実行時)および完済時の年齢
  7. 個人信用情報
  8. 他の借り入れの有無

以上のポイントをどのような観点で審査するのかを4つのパートに分けて詳しく解説しましょう。共通で審査するポイントをあらかじめ知っておけば対策が打ちやすくなるでしょう。

1.年収と借入額のバランス

金融機関は、まず返済能力として「年収」、「保有資産」を見ます。

金融機関によって多少の差はありますが、年間の返済額が年収の30%〜40%以内に収まるかどうかで融資上限額を判断します。
この割合を「返済比率」といいます。

金融機関が定めた返済比率に収まっているかどうか、年収に見合わない借り入れ希望額ではないかという点が最初のポイントです。

では、年収と借入額のバランスさえ適切であれば誰でも審査が通るかというとそうでもありません。実は、「年収と借入額のバランス」よりも重視されるポイントがあります。

2.職・収入の安定性

金融機関が重視するのは、先程の「年収と借入額のバランス」よりも「安定した職で、継続的な収入があるか」です。

これを判断する材料として、「勤務先の業種・規模」、「勤続年数」や「雇用形態」などがあります。

銀行が貸したい人とは、「収入が多い人」よりも「職を失うリスクが低く、収入が安定している人」です。

一般の会社員や公務員と比べ、「自営業」や起業して間もない「経営者」などはどうしても安定性に欠けるとの判断が下されてしまうため、たとえ収入が多かったとしても厳しく審査されます。

また、会社に所属していたとしても「契約社員」「転職して間もない人」も収入が不安定な人と判断されてしまいます。

契約社員は、1年ごとの更新を伴うため安定性に欠けるとの理由です。

転職直後の人は、まだ会社に定着していないことから突然辞めるリスクがないとは言い切れません。
転職してどのくらい経過していればローンが通るかというと、転職後2〜3年経過しているかどうかが一般的なハードルとされています。

しかし、転職後1年未満で通る場合もあれば、転職後2年経過していても落ちる人もいるので、勤務先の規模や金融機関次第といえるでしょう。

3.個人信用情報

個人信用情報とは、クレジットカードの支払いやカードローンなどの返済状況に関する情報です。住宅ローン審査では、この個人信用情報に延滞や債務整理などの履歴が無いかを確認します。

長期にわたった返済滞納の事実が記録されているなど、いわゆる「ブラック」の状態だと審査に通ることはまずないと言ってよいでしょう。
「ブラック」状態ではなかったとしても、直近に複数回の延滞履歴があると審査は厳しくなります。

皆さんも、借りたお金を期日までに返す約束を何度も破る人には、お金を貸したくないですよね。
金融機関も同じで、たとえ年収が高く安定した人であっても、信用できない人には貸してくれません。

そして、筆者の経験上、住宅ローン審査に落ちる原因の多くは個人信用情報によるものです。
個人信用情報は、あまり確認する機会がないので普段から気をつけていない人も多く、いざ審査をしようとすると実は問題ありだったということもしばしば。

個人信用情報は「CIC」や「JICC」などの機関に手数料を払うことで情報開示を依頼することができます。
不安な方は前もって確認してみるのもよいでしょう。

4.他の借入の有無

住宅ローンは、「1.年収と借入額のバランス」で説明した「返済比率」に、すでに借りている他のローンも含めた総返済額で審査します。

年収500万円の人で、年間50万円返済する他の借金があった場合、この時点ですでに返済比率は10%です。
このうえでさらに住宅ローンを組むので、当然返済比率は上がってしまいます。総返済額に対する返済比率が審査の基準となるため、カーローンなどの利用に心当たりがある人は注意が必要です。

借金に心当たりが無い人でも、思わぬものが借金として見なされてしまうケースも。
借金という感覚はあまり無いかもしれませんが、スマートフォン本体代などの分割払いも借金とされる場合があります。

もちろん、これ以外にもリボ払いやボーナス一括払いなどの割賦払いは他の借入と判断されることがあるので注意しましょう。

また、「キャッシング」「カードローン機能」が付いたクレジットカードも思わぬ落とし穴の一つ。

これらの機能には、「極度額(借りられる上限額)」が設定されていますが、この金額が全額借金として見なされてしまうのです。この極度額までなら借りようと思えばいつでも借りることができるため、実際に借りていなかったとしても「いつでも借金可能な額」としてあらかじめ他の借入としてカウントされてしまうのです。

これらの機能が付いたクレジットカードを複数契約している方は、不要なクレジットカードやキャッシング枠を解約することも検討しましょう。

住宅ローン審査に落ちるポイント|まとめ

住宅ローン審査は、年収が高ければ良いというだけの単純なものではありません。むしろ金融機関が重視するのは、「収入が安定しているか。期日にきっちり返済してくれそうだと信用できるか。」です。

「督促が来てから支払う滞納癖がある人」も、「うっかり入金を忘れていた人」も、どちらも同じ滞納は滞納です。銀行は、滞納の履歴がある人には住宅ローンも滞納される可能性があると判断して融資してくれません。「信用」の部分は、今からでも気を付けられるポイントなのでローン審査に不利とならないように、支払い期日を意識した行動を心がけるようにしましょう。

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最後までお読みいただきありがとうございます。

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