住宅ローンの借入を検討するとほとんどの方は【フラット35】という言葉を耳にするはず。
【フラット35】は、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携して扱う「全期間固定金利型」の住宅ローンで、審査基準が比較的緩いとよく言われています。
[chat face=”dansei.jpg” name=”男性” align=”right” border=”yellow” bg=”none”] 【フラット35】は「審査が甘い」って聞いたことある！けど本当？ [/chat]
[chat face=”kitaguchi.jpg” name=”宅地建物取引士 北口裕樹” align=”left” border=”none” bg=”yellow”] 確かに【フラット35】の申込基準さえクリアしていれば通りやすいと言われていますね。 [/chat]
[chat face=”dansei.jpg” name=”男性” align=”right” border=”yellow” bg=”none”] でもなんで審査が甘いの？審査に通るか不安だから【フラット35】にした方がいいのかな？ [/chat]
[chat face=”kitaguchi.jpg” name=”宅地建物取引士 北口裕樹” align=”left” border=”none” bg=”yellow”] なぜ審査が甘いと言われているのか、審査の仕組みやポイントを解説します。 [/chat]
- 住宅ローンの審査が通るか不安
- 【フラット35】と銀行住宅ローンのどちらにしようか迷っている
- 審査前にはどんなポイントに気をつけた方が良いか知りたい
上記に当てはまる方のお悩みを解決できる記事となっています。
そもそも【フラット35】って？
冒頭に書いてあるとおり、ほぼ国が監督する「住宅金融支援機構」と民間金融機関が提携して扱う住宅ローンで、借入時点から返済完了までの金利を全期間固定しています。
申し込みの窓口は民間の各金融機関で、銀行や信用金庫、ネット銀行など様々です。
【フラット35】を利用できる人・購入予定の住宅の条件は基本的にどの金融機関から申し込んでも同じですが、金利や手数料は異なっているという特徴があります。
【フラット35】の取り扱いがある金融機関は、独自の住宅ローンも用意していることがほとんどなので、どの商品を選択すべきかは迷うのではないでしょうか。それぞれの主な特徴を表にまとめました。
| 【フラット35】 | 銀行住宅ローン | |
| 金利タイプ | 全期間固定のみ | 変動や固定など バリエーション多数 |
| 金利 | 金融機関によって異なる （住宅金融支援機構が金利範囲を毎月発表） | 金融機関によって異なる |
| 借入上限額 | ８,000万円以内 | 1億円以内が多い |
| 審査基準 | 年収のほか購入予定の住宅の 技術基準を重視（適合証明書が必要） | 年収や勤続年数など 返済能力・安定性を重視 |
| 団体信用生命保険 | 原則加入だが任意 （非加入の場合、金利0.2%引き下げ） | 加入が必須 |
【フラット35】の審査基準とは
住宅ローンを借りる人の年収や年齢などの属性について審査をするのは【フラット35】も民間銀行の住宅ローンも同じです。【フラット35】は、これに加えて「購入予定の住宅」についても条件を設けています。
主な条件を表にまとめました。
| 主な審査項目 | 審査・申込条件 |
| 年齢 | 申し込み時の年齢が満70歳未満（日本国籍または永住権のある方） |
| 年収 | 400万円未満：年収に対する年間返済割合が30％以下 400万円以上：年収に対する年間返済割合が35％以下 |
| 借入可能額 | 100万円以上8,000万円以下 |
| 借入期間 | 15年以上（本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年以上） 80－申し込み時の年齢または35年のいずれか短い方が上限 |
| 住宅の基準 | 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅 |
| 住宅の床面積 | 一戸建て：70㎡以上 マンション：30㎡以上 |
借りる人についての条件
基本的に年齢制限をクリアした日本人であれば誰でも借りることができます。（外国の方であれば永住権が必要。）
年齢についても申し込み時の年齢が満70歳未満が条件となっているため、定年退職した人でも年金などによる収入があれば審査は可能です。
ここでのポイントは、「申し込み時の年齢」というところ。
[chat face=”dansei.jpg” name=”男性” align=”right” border=”yellow” bg=”none”] ローン実行時（返済開始時）の年齢ではないんだね？ [/chat]
[chat face=”kitaguchi.jpg” name=”宅地建物取引士 北口裕樹” align=”left” border=”none” bg=”yellow”] あくまでもローン審査を申し込んだ時点での年齢なので、69歳で審査通過して住む頃（物件完成時）には70歳を超えていても特に問題ありません。 [/chat]
中古物件などすでに存在する住宅であれば問題ないですが、これから建設される新築一戸建てや新築マンションの場合、審査申込時と物件完成時の年齢が異なることもあります。（大規模なマンションの場合、売買契約から入居まで2〜3年かかることもよくあります）
そしてこの年齢制限は「借入期間」についても同様です。
【フラット35】を最長の35年間でローンを組みたい場合は、45歳（80−35年）までにローン審査申込をすれば大丈夫です。たとえ入居時には46歳を過ぎていたとしても35年の返済期間でローンを組むことができるのです。
ただし、この「申し込み時の年齢」という基準は【フラット35】だけのもの。民間銀行の住宅ローンはローン実行時（返済開始時）の年齢を基準に審査が行われるのでご注意ください。（詳しくは購入予定物件の不動産担当者に確認・相談してみてください。）
借入額にもよりますが、借入期間が1年短くなるだけでも月々の返済額負担は大きく変わるので、ローンを利用しての住宅購入をお考えの方は、40歳を超えるあたりから取得時期についても意識しておくと良いと思います。
年収についての条件
年収が400万円未満なら年間返済額は年収の30%以下まで、年収が400万円以上なら年収の35%以下までが、借入額の上限となります。したがって、年収が高ければ高いほど借入可能な金額も大きくなってきます。
また、借入期間（年数）が長いほど借入可能額を大きくすることができます。全く同じ年収でも借入期間が1年延びれば年間返済額を抑えることができるためです。
この点においても、申し込み時の年齢が借入期間に影響します。
購入予定の住宅についての条件
購入予定の住宅が【フラット35】の技術基準をクリアすることも条件となります。
「住宅が一般道と接しているか」や「耐火・耐久性の基準」など多くの条件が設定されていますが、一般的な住宅であればほとんど問題なくクリアできると思います。しかし、マンションの場合は「床面積30㎡以上」の条件が設定されているので、ワンルームマンションの購入には適していません。
また、この他にも一戸建てかマンションか、新築か中古かによっても審査条件が異なる項目もあるので、あらかじめ確認しておきましょう。
【フラット35】はなぜ審査が甘いと言われるのか？
【フラット35】では申し込み窓口となった金融機関による審査を行ったあと、住宅金融支援機構による審査を行います。ちなみに、どの金融機関でも住宅金融支援機構による指示のもと、ほぼ同じ基準による審査が行われているようです。
民間銀行の住宅ローンではほぼ明らかにされない審査基準が、【フラット35】の場合は明確に公表されています。そして、この条件さえクリアしていれば通ることがほとんどです。
【フラット35】の審査が甘いと言われる理由について詳細に解説しましょう。
①銀行の住宅ローンとの審査基準の違い
【フラット35】では、年齢や住宅ローン以外の借り入れ（自動車ローンなど）も含めたトータル返済額などの基準と建物の技術基準の両方をクリアできなければ融資を受けることはできません。しかし、これは条件をクリアさえしていれば融資をしてくれる可能性が高いことの裏返しでもあります。
住宅ローンが借りられない方を減らす公的融資の側面もあるため、自営業の方でも直近の収入が条件をクリアしていれば審査に通りやすくなっているのです。
なお、昨今は【フラット35】の延滞者が多い、虚偽申告の把握が不十分などの理由から、審査は若干厳しくなっている傾向のようです。
一方、銀行の住宅ローン審査では、年収や勤務先の規模、勤続年数など、申し込む人の返済能力にこだわって審査をする場合がほとんどです。民間の金融機関はあくまでも利益を出すことが求められるので、確実に利益が見込める（貸したお金が返ってくる）と判断しないと貸してくれません。そのため、転職して間もない方や自営業の方など、安定した返済に少しでも不安要素がある場合は厳しく審査されるのです。
②貸し倒れリスクに対する危機感が低い
【フラット35】の審査が甘いと言われる理由に「貸し倒れリスクに対する危機感が低い」点も挙げられます。貸し倒れリスクへの意識が低くなる要因は主に二つです。
一つ目は、窓口となる銀行が貸し倒れリスクを負わないという点。
銀行にとっては、【フラット35】の収入基準を満たしさえすれば住宅金融支援機構がその住宅ローン（債権）を買い取ってくれます。つまり、手数料などの収入を得た後は、ちゃんと毎月返済されなかったとしても銀行は無関係なのです。
収入基準を満たすかどうかのみが重視されるのであれば、銀行による勤務先の規模や勤続年数、職業などに対する判断がおろそかになりやすいのも納得でしょう。
二つ目は、住宅金融支援機構の目的が利益を出す事ではない点。
住宅金融支援機構は、独立行政法人という国が監督する公共性の高い団体です。住宅金融支援機構の目的も「良質な住宅の安定供給」であり儲けを出す事ではありません。また、独立行政法人に所属する人は「準公務員」といってほぼ公務員です。
利益追求が必要な民間企業ではないことや、所属員にとって給料に関係がないことなどからも慎重な審査となりにくいと考えられます。
【フラット35】の審査に落ちる人の特徴とは？
銀行の住宅ローンに比べ審査が甘いからといって、条件をクリアすれば必ず通るわけではありません。銀行の住宅ローンで落ちやすい特徴の方は、【フラット35】でも同様に審査に落ちやすいと言えます。
①クレジットカードや税金の支払いを滞納している
過去にクレジットカードや税金の支払いを滞納しており、信用情報が汚れている人は審査に落ちやすいです。
どんなにお金持ちでも、貸したお金をちゃんと返してくれない人は信頼できないですよね。一度のうっかりであれば見逃してくれる場合もありますが、滞納を頻繁に繰り返している方は審査に通りづらいです。
日頃から公共料金や税金のクレジット払いや、携帯の割賦払いなどは期日までに口座にお金を残しておくように意識しましょう。
②住宅ローンの他にも借り入れがある
これから組む住宅ローンのほかにも借り入れが多い場合は、「返済が滞りやすい」と判断される可能性が高くなります。
【フラット35】を借りる予定の方は、なるべく他のローンを完済しておく、または新たな借り入れは増やさないなどしておくとよいでしょう。
フラット35 審査｜まとめ
【フラット35】は、「住宅金融支援機構」という公的な機関が支援する「住宅を取得しやすくする」ことを目的とした融資です。審査の特徴をいくつか簡単にまとめました。
- 住宅の技術基準を重視する
- 年収に対する返済割合の条件さえ満たせば、転職直後・自営業でも通りやすい
- 営利目的ではないため、銀行の住宅ローンほど返済能力（勤務先の規模・勤続年数など）にこだわらない
- 団信は任意なので、健康上の理由があっても利用可能
- 貸し倒れリスクへの危機意識が低いため、慎重な審査となりにくい構造
【フラット35】の審査が甘いと言われる理由や審査の特徴をお分かりいただけたでしょうか。
国の監督のもと、多くの方が住宅ローンを利用できるようにしているので、転職して間もない方や自営業の方にとってはありがたい住宅ローン商品と言えるでしょう。もちろん会社員の方もご利用いただけます。
【フラット35】の利用を検討する際は、収入や返済に関する条件の他にも、住宅の技術基準も細かく設定されているため、条件はあらかじめ確認しておきましょう。
最後までお読みいただきありがとうございました。
北口裕樹
<宅地建物取引士 管理業務主任者 2級ファイナンシャル・プランニング技能士>
大手不動産会社に新卒で入社。不動産営業を経験し、入社2年目から販売事務所長として近畿圏のマンション販売業務を担当する。現在は不動産仲介業・アドバイザーとして独立。
25歳でタワーマンションを購入し不動産投資家としても活動中。
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